Une logique de marché qui annonce une légère baisse des prix à court terme
Malgré une année dynamique, les professionnels de l’immobilier ont enregistré une diminution du nombre de transactions sur les derniers mois de 2022, en France et à Paris. L’inflation est galopante, les taux d’intérêts ont monté plus vite que le taux d’usure, ce qui a bloqué beaucoup de dossiers, et les incertitudes géopolitiques ont freiné l’investissement. Dans ce contexte inflationniste et incertain, les professionnels avec qui nous échangeons – notaires, courtiers, confrères – voient venir et constatent déjà un ralentissement du marché et une légère baisse des prix de l’immobilier. Et même si le marché reste en croissance, celle-ci se ralentira. Ceci s’explique par les lois de marché structurelles qui induisent une baisse des prix lorsque l’offre augmente et la demande diminue :
Une combinaison inédite de raisons sociétales et économiques amène des biens sur le marché
Démographiques – la hausse du nombre de décès sur les dernières années a amené de nouveaux biens sur le marché via les successions.
Sociétales – La généralisation du télétravail a créé à la fois un mouvement de déménagements de Paris vers la province et donc de mise en vente de résidences principales parisiennes, et un mouvement du côté des promoteurs de transformation d’immeubles de bureaux en logements.
Techniques et juridiques – La loi sur le climat qui oblige à réaliser des travaux pour améliorer les performances énergétiques des logements, et qui interdit leur location dans le futur, pousse certains propriétaires à vendre (en 2022, les logements considérés comme « passoires thermiques » représentaient 17% des transactions contre 11% en 2021) et conduit les investisseurs à plus de prudence dans leurs achats, surtout à Paris où le parc immobilier est composé d’ancien. Économiques – Dans une moindre mesure, l’inflation et la hausse des taux amènent des particuliers à vendre des logements dont ils ont plus de mal à rembourser les crédits.
L’incertitude économique, géopolitique et financière freine la demande de biens immobiliers
Géopolitiques – Les incertitudes liées à la guerre en Ukraine et au conflit entre la Chine et Taïwan inquiètent toujours les investisseurs et les étrangers. Les étrangers, qui surpaient plus volontiers, ne sont pas tous revenus (les Chinois), et certains sont même partis, (les Russes).
Financières – Le fait majeur est la hausse constante des taux d’intérêt qui fait mécaniquement baisser le nombre d’acheteurs potentiels et leur pouvoir d’achat immobilier par rapport à la période où les taux étaient plus faibles – ils ont plus que doublé, en moyenne, sur l’année 2022. L’accession au crédit immobilier restera plus complexe et l’argent coûte plus cher donc la demande s’affaiblit ; moins d’acheteurs, qui voudront plus négocier, d’une part du fait de l’augmentation des règles énergétiques et du prix des travaux, d’autre part car les acheteurs qui peuvent acheter savent qu’ils sont dans une position plus favorable.
Un marché devenu moins liquide mais toujours vivant et toujours intéressant
Les biens seront moins facilement « surpayés » car les acheteurs qui peuvent acheter savent qu’ils sont dans une position plus favorable qu’il y a encore quelques mois. Cela a pour effet de créer un cycle baissier : les prix au mètre carré à Paris ont baissé, en moyenne, de 3% par rapport au plus haut niveau de 2020, et de 1% par rapport au début de l’année – les courbes économiques des taux d’intérêt et des prix de l’immobilier se croisent systématiquement. Mais c’est un cycle comme il y en a dans tous les marchés économiques, il n’est donc pas définitif et il y a d’ailleurs de nombreuses raisons de ne pas être trop pessimiste. Surtout à Paris :
Le marché parisien, particulièrement dans les quartiers huppés est toujours resté et restera attirant. D’une part, pour les acheteurs étrangers ; le Brexit continue de rapatrier des personnes et des entreprises, principalement à Paris, qui ont un pouvoir d’achat très élevé en France, les libanais et les moyen-orientaux continuent d’y investir leur argent, et les clients américains reviennent, profitant d’ailleurs de la dévaluation de l’Euro face au dollar. Par ailleurs, du fait de l’augmentation du prix et de la complexité des travaux, les biens en bon état connaissent un attrait renouvelé (à l’inverse des biens à refaire qui subissent une décote).
Les taux d’usure vont être réévalués mensuellement plutôt que trimestriellement afin de ne pas bloquer trop de dossiers aux portes des crédits pendant plusieurs mois et de remonter le nombre d’acheteurs potentiels, ceci pour réhausser la demande et rééquilibrer le marché. D’un point de vue bancaire et patrimonial, les taux d’intérêts restent et resteront plus bas qu’ils ne l’ont jamais été, ce qui rend l’investissement dans la pierre toujours intéressant financièrement. Le marché parisien et francilien, avec toutes ses qualités et son prestige intrinsèques, devrait rester préservé de trop grandes fluctuations même s’il n’échappera pas aux logiques de marché.
